- 이 글에서 확인할 수 있는 것
- Step 1. 등기부등본 — 지금 당장 다시 뽑아야 해요
- 등기부등본 핵심 체크 항목 5가지
- Step 2. 공시지가 대비 전세가율 계산
지금 이 글을 검색했다면, 마음 한켠이 불안한 거예요. 집주인 연락이 뜸해졌거나, 뉴스에서 전세사기 기사를 보고 덜컥 겁이 났거나. 그 불안감을 무시하면 안 돼요. 느낌이 맞을 수 있거든요.
“설마 나는 아니겠지”라고 생각하는 사람이 결국 피해자가 되는 경우가 가장 많아요. 지금 10분만 투자하면 내 계약의 위험도를 직접 파악할 수 있어요.
📋 이 글에서 확인할 수 있는 것
- 등기부등본에서 반드시 체크해야 할 5가지 항목
- 공시지가 대비 전세가율로 위험도 계산하는 법
- 선순위 채권 계산으로 실제 회수 가능 금액 파악
- 전세사기 징후 자가진단 체크리스트
- 징후 발견 시 즉시 해야 할 첫 번째 행동
🔍 Step 1. 등기부등본 — 지금 당장 다시 뽑아야 해요
등기부등본은 계약할 때 한 번 보고 끝이 아니에요. 전세 계약 기간 중에도 정기적으로 확인해야 해요. 특히 집주인 연락이 뜸해졌다면 오늘 바로 발급받아야 해요.
발급 방법: 인터넷등기소(iros.go.kr) → 열람/발급 → 부동산 → 주소 입력 → 700원
✅ 등기부등본 핵심 체크 항목 5가지
근저당(根抵當) 은 쉽게 말하면 이거예요.
“이 집을 담보로 돈을 빌렸어요”라는 표시가 등기부등본에 박혀있는 것
예를 들면 이래요.
집주인이 은행에서 1억을 대출받으면서 “못 갚으면 이 집 가져가도 돼요”라고 약속한 거예요. 그 약속이 등기부등본 을구(乙區) 에 기록된 게 근저당이에요.
세입자한테 왜 위험하냐면, 집이 경매로 넘어갔을 때 근저당 채권자(은행)가 나보다 먼저 돈을 가져가요. 내 전세금은 그 다음 순서예요. 앞에서 다 가져가면 나는 한 푼도 못 받는 구조가 되는 거예요.
| 항목 | 확인 위치 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 근저당권 설정 금액 | 을구(乙區) | 전세금 + 근저당 합계 > 공시지가 70% 초과 |
| 소유자 변경 이력 | 갑구(甲區) | 최근 1~2년 내 소유자가 자주 바뀜 |
| 가압류·압류 여부 | 갑구(甲區) | 가압류, 압류, 경매개시결정 등재 |
| 신탁등기 여부 | 갑구(甲區) | “신탁” 문자 등장 → 수탁자 동의 없이 계약 무효 가능 |
| 전세권 설정 여부 | 을구(乙區) | 내 전세권 등기가 없다면 대항력만으로는 불안 |
💡 [실전 Tip] 내가 겪은 시행착오
저는 계약 당시 등기부등본에 근저당은 어느정도 있었고, 다른 정보가 맞다면 근저당 비율이 나쁘지 않게 있었어요. 다른 정보가 틀려서 그렇지만요.. 그 얘기는 나중에 다른 글로 작성해볼게요. 등기부등본은 주기적으로 발급해서 내가 사는 집을 지켜보는게 좋아요.
📊 Step 2. 공시지가 대비 전세가율 계산
전세사기의 핵심 패턴이 바로 깡통전세예요. 집값보다 전세금이 높거나 비슷해지는 구조로, 집이 경매로 넘어가도 내 전세금을 돌려받을 여력이 없는 상태가 되는 거예요.
전세가율 계산법
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 공시가격 확인 | 국토교통부 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) |
| 계산식 | 전세가율 = (전세금 ÷ 공시가격) × 100 |
| 안전 기준 | 전세가율 70% 이하 |
| 주의 기준 | 전세가율 80% 초과 → 즉시 점검 필요 |
| 최고 위험 | 전세가율 100% 근접 또는 초과 → 깡통전세 가능성 높음 |
⚠️ 공시가격은 실거래가보다 낮은 경우가 많아요. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 주변 동일 면적 거래가도 함께 확인하면 더 정확해요.
저처럼 공시지가가 의미 없는 경우도 있어요.
| 주택 유형 | 공시가격 대안 |
|---|---|
| 아파트·오피스텔 | 공시가격 그대로 사용 가능 |
| 다세대(빌라) | 개별 호실 공시가격 있음, 단 낮게 책정된 경우 많음 |
| 다중주택·다가구 | 공시가격 무의미 → 실거래가·KB시세·감정평가액 기준으로 대체 |
다중주택·다가구일 때 시세 파악은 이렇게 확인하면 좋아요. 저는 디스코앱을 통해서 주위 빌라 매매 가격을 통해 파악했어요.
| 번호 | 방법 | 활용처 |
|---|---|---|
| 1 | 국토부 실거래가 | rt.molit.go.kr — 인근 유사 건물 거래가 검색 |
| 2 | KB부동산 시세 | kb.kbstar.com — 빌라·다가구 시세 참고 |
| 3 | 디스코 앱 | disco.re — 다중주택·단독·다가구 실거래가 지도에서 직접 확인. 비(非)아파트에 특히 강함 |
| 4 | 법원 경매 낙찰가 | courtauction.go.kr — 인근 유사 건물 실제 낙찰가 확인 |
🏠 Step 3. 선순위 채권 파악 — 내 앞에 뭐가 있나
근저당이 있다면, 내 전세금보다 먼저 변제받는 금액이 얼마인지 파악해야 해요. 이 계산을 모르면 경매가 끝난 후에야 얼마를 잃었는지 알게 돼요.
선순위 채권 계산 예시
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 건물 공시가격 | 2억 원 |
| 1순위 근저당 채권최고액 | 1억 원 |
| 내 전세금 | 1억 5천만 원 |
| 경매 낙찰 예상가 (공시가 80% 기준) | 1억 6천만 원 |
| 내가 실제로 받을 수 있는 금액 | 1억 6천 – 1억 = 6천만 원 |
| 손실 예상액 | 9천만 원 |
현실이 냉혹하게 느껴져도, 지금 아는 것과 모르는 것은 완전히 달라요. 이 숫자를 알아야 다음 행동을 정할 수 있어요.
📋 Step 4. 전세사기 징후 자가진단 체크리스트
아래 항목 중 3개 이상 해당되면 전문가 상담 또는 법적 조치를 즉시 검토해야 해요.
| 번호 | 체크 항목 | 해당 여부 |
|---|---|---|
| 1 | 전세가율이 공시가격 대비 80% 초과 | ☐ |
| 2 | 등기부등본에 근저당·가압류·압류 존재 | ☐ |
| 3 | 집주인이 개인이 아닌 법인 또는 중간 알선인 | ☐ |
| 4 | 계약 후 집주인 연락이 자주 끊기거나 핑계가 많음 | ☐ |
| 5 | 건물에 다수의 세입자가 있고 비슷한 상황 | ☐ |
| 6 | 전입신고 또는 확정일자를 아직 받지 않았음 | ☐ |
| 7 | 신탁등기 설정된 건물에 집주인이 직접 계약 요구 | ☐ |
| 8 | 계약 만기 시 보증금 반환 요청에 집주인이 미온적 | ☐ |
| 9 | 최근 1~2년 내 건물 소유자가 바뀐 이력 있음 | ☐ |
| 10 | HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입이 거절된 적 있음 | ☐ |
💡 [실전 Tip] 체크리스트만 믿지 마세요
위 항목이 하나도 해당 안 되더라도 안심은 금물이에요. 체크리스트는 시작점이지, 끝이 아니에요. 사기의 방법은 다양해서, 이 모든게 깔끔해도 일어날 수 있는게 전세사기라고 생각해요.저는 이1번 항목만 해당됐는데, 빌라는 공시가격이 실제 시세랑 맞지 않다는 중개인의 말을 믿었어요.. 특히 신축빌라는 공시 가격도 별도로 알 수가 없어요.
⚠️ 징후 발견 시 즉시 해야 할 행동
징후가 발견됐다면 순서대로 움직여야 해요.
- 전입신고·확정일자 즉시 확인 — 아직 없다면 오늘 주민센터로 가야 해요
- 등기부등본 즉시 재발급 — 최신 상태 반드시 확인
- HUG 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 — 가입이 된다면 지금 당장 가입
- 집주인에게 보증금 반환 의사 서면 확인 — 구두 확인은 증거가 안 돼요