내 앞의 선순위 보증금 계산법 | 내가 실제로 돌려받을 수 있는 금액 산출하기

경매가 진행되면 내 보증금이 얼마나 돌아올까요? 이 질문에 바로 답할 수 없다면, 지금 당장 계산해봐야 해요.

현실이 두렵다고 외면하면 안 돼요. 숫자를 알아야 다음 전략이 나와요. 내 앞에 선순위 보증금이 얼마나 쌓여있는지, 경매 낙찰가에서 내가 실제로 받을 수 있는 금액이 얼마인지, 지금 바로 확인하세요.

이 글에서 확인할 수 있는 것

– 선순위 보증금이 무엇인지, 왜 계산해야 하는지

– 필요한 서류 2가지와 발급 방법

– 선순위 보증금 정리가 어려운 이유와 해결 방법

– 실제 배당금 계산 예시

– 계산 결과가 0원일 때 다음에 할 일

선순위 보증금이란?

선순위 보증금(채권) = 경매 낙찰금에서 나보다 먼저 가져가는 돈

집이 경매로 팔리면 낙찰금을 순서대로 나눠요. 내 전세금보다 먼저 등록된 근저당, 다른 임차인의 보증금이 먼저 배당을 받아요. 그 다음에 내 차례가 오는데, 앞에서 다 가져가면 나는 한 푼도 못 받아요.

배당 순서	내용
1순위	경매 비용
2순위	최우선변제 소액 임차인 (일정 금액 한도)
3순위	근저당·전세권 등 담보 채권 (등기 순서대로)
4순위	확정일자 있는 임차인 (확정일자 순서대로)
5순위	일반 채권자

내 확정일자보다 앞선 근저당과 다른 임차인의 보증금이 전부 선순위 채권이에요.

 Step 1. 필요한 서류 2가지

선순위 보증금을 계산하려면 주민센터에서 2가지 서류를 발급받아야 해요.

서류	발급처	용도
전입세대 열람원	주민센터	건물 내 임차인 수, 각 호실 전입신고 날짜 확인
확정일자 부여현황	주민센터	각 임차인의 확정일자 날짜, 보증금 금액 확인

두 서류는 순서대로 발급받아야 해요. 전입세대 열람원을 먼저 발급받아서 건물에서 가장 먼저 전입신고한 임차인의 날짜를 확인하세요. 그 날짜부터 현재까지의 기간으로 확정일자 부여현황을 신청해야 해요. 무조건 최근 2년치만 받으면 초기 임차인 정보가 누락돼서 선순위 채권 계산이 틀릴 수 있어요.

임차인 본인만 신청 가능한 서류예요. 신분증과 임대차 계약서를 지참하고 주민센터에 방문하세요.

Step 2. 서류 해석 — 이게 생각보다 어려워요

솔직히 말하면 서류를 받았다고 바로 계산이 되는 게 아니에요.

확정일자 부여현황 문서를 보면 이런 것들을 일일이 구분해야 해요.

– 현재 이 호실에 실제로 살고 있는 임차인인지

– 중간에 전세금을 올린 건지 (재계약), 아니면 새 사람이 들어온 건지

– 호실 번호 체계가 중간에 바뀐 적이 있는지

이 구분이 문서만 보고는 쉽지 않아요. 특히 다가구·다중주택은 호실 번호가 명확하지 않은 경우도 많아요.

💡 [실전 Tip] 내가 겪은 시행착오

저는 주민센터에서 서류 발급하는 데만 1시간이 넘게 걸렸어요. 그리고 집에 와서 혼자 2시간을 정리했는데도 도저히 구분이 안 됐어요. 결국 건물에 사는 임차인들을 하나하나 직접 찾아가서 확정일자 기준 더블체크 한 다음에야 정리가 됐어요. 심지어 우리 건물은 중간에 호 체계가 바뀐 적이 있어서 문서상 호실 번호와 실제 호실이 달랐어요. 서류만 믿지 말고, 실제 임차인에게 직접 확인하는 게 가장 빠른 방법이에요.

Step 3. 실제 배당금 계산하기

서류 정리가 끝났다면 이제 계산이에요.

계산에 필요한 숫자

– 경매 예상 낙찰가 (공시가격 또는 감정가의 70~80% 기준)

– 선순위 근저당 채권최고액 합계 (등기부등본 을구)

– 선순위 임차인 보증금 합계 (확정일자 부여현황)

– 내 확정일자 날짜와 보증금

계산 예시

항목	금액
경매 낙찰 예상가	3억 원
선순위 근저당 합계	1억 원
선순위 임차인 보증금 합계	1억 8천만 원
선순위 채권 합계	2억 8천만 원
내 전세금	7천만 원
내가 받을 수 있는 금액	3억 – 2억 8천 = 2천만 원
손실 예상액	5천만 원

⚠️ 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준으로 보수적으로 잡는 게 현실적이에요. 유찰이 반복되면 더 낮아질 수도 있어요.

계산 결과가 0원이라면

저도 그랬어요. 부동산에서 설명해준 선순위 보증금보다 실제 선순위 채권이 2배 가까이 많았어요. 계산해보니 경매가 진행돼도 제게 돌아오는 배당금은 0원이었어요.

계산후에 멘탈이 완전히 나갔어요. 솔직히 말하면 뾰족한 전략 같은 건 없어요. 돈을 못 받는 건 이미 정해진 현실이에요.

그래도 할 수 있는 걸 해야 해요. 저는 이렇게 했어요.

– 전세사기 피해자 결정 신청 — HUG 또는 국토부를 통한 공적 지원 루트. 피해자로 인정받으면 이후 지원 문이 열려요

– 형사 고소 — 배당금과 별개로 집주인 형사 책임을 추궁할 수 있어요

– 버팀목 전세자금대출 갈아타기 — 당장의 피해를 최소화하는 현실적인 방법이에요

완벽한 해결책은 없어요. 그냥 할 수 있는 걸 하나씩 하는 거예요.

다음 글 예고

선순위 채권 계산이 끝났어요. 이제 법적 방어막을 구축할 차례예요. 이사를 가야 한다면 임차권등기가 먼저예요.

👉 다음 글: [임차권등기] 이사 가야 한다면 필수! 주택임차권등기명령 셀프 신청 가이드

임차권등기 없이 이사 가면 대항력이 사라져요. 신청 방법부터 완료 확인까지 한 번에 정리할게요.

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